Gayrimenkul Hukuku
Gayrimenkul hukuku dava türleri olarak geçen taşınmazlara ait davaların birçok türü bulunmaktadır. Eşya hukukun alt dalını oluşturan gayrimenkul davaları kapsamında, ev, arsa, apartman, daire gibi taşınmazlar ile ilgili davalara bakılır. Gayrimenkuller üzerindeki hukuka aykırı durumun düzeltilmesi amaçlanır.
Gayrimenkul Avukatları Ne İş Yapar?
Gayrimenkul üzerindeki hukuka aykırı, usulsüz olan sorunların çözülmesini içeren taşınmazlara ait davalarda, diğer davalarda olduğu gibi avukat tutmama hakkınız vardır. Ancak gayrimenkul davaları çok uzun süren ve sıkı olarak takip edilmesi gereken dava türlerinden biri olduğu için bu alanda uzman avukatlar ile birlikte çalışmaları oldukça önemlidir.
Gayrimenkul hukuku kapsamında avukatlarımız, bu tür davalarınıza bakabildiği gibi daha sonra herhangi bir sorun yaşamamanız için danışmanlık hizmeti de vermektedir. Kira sözleşmelerinizde, alım satımlarınızda, gayrimenkullerin değerlendirilmesi ile ilgili bilgiler için de hizmet vermekteyiz. Taşınmazlara ait davalar oldukça kapsamlı ve ayrıntılı olmaktadır. Bu nedenle gayrimenkul alanında uzmanlaşmış avukatlar davalarınız için oldukça büyük bir etkendir.
Gayrimenkul Hukuku Hangi Konuları Kapsar?
Taşınmazlarınız ile ilgili olarak, arsa, tarla, bina ve diğer taşınmazlar hakkında yürütülen davalardır. Örnekleyecek olur isek;
Tapu ve tescil davaları başta olmak üzere, istihkak davaları, kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davaları, kira bedeli tespiti ve tescil davaları gibi dava türleri bulunur. Taşınmazlara ait dava türleri kişiler arasındaki özel durumların en sık yaşandığı bu yüzden farklı hukuk dalları tarafından da davaları görülen dava türleri arasındadır. Miras ile ilgili düzenlemeler ve aile hukuku kapsamında değerlendirilen dava türlerinin farklı yasalar tarafından da değerlendirilmesi gerekir. Bu nedenle gayrimenkul davalarınızda gayrimenkul hukuku konusunda uzman bir hukuk bürosu ile çalışmak, davanın seyri ve süresi bakımından önemlidir.
Konut, arazi, tarla, bina gibi taşınmazlara ait farklı gayrimenkul davaları bulunmaktadır. Tarafların herhangi bir mağduriyet durumunda, konutla ilgili açabilecekleri taşınmaz davaları birçok usuli kurala uyulması zorunlu davalardan olup, iyi bir avukat tarafından yönlendirildiğinde daha olumlu ve daha kısa süre içerisinde sonuç alınabilir.
Tapu Davaları
Tapu davaları, mülkiyet hakkının konusunu teşkil eden dava türlerindendir. Tapu tescil ve iptali gibi davalar ve bu konudaki hukuka aykırı olarak düzenlenmiş sorunları düzeltmek ve mağduriyeti ortadan kaldırmak adına açılan dava türleridir. İlgili davalar görev yönünden Asliye Hukuk Mahkemeleri’ne bağlıdır. Dava aşamasında yetki yönünden taşınmazın olduğu mahkemeye müracaat etmek gerekir. Daha detaylı bilgi alabilmek için Hukuk Büromuzla irtibata geçebilirsiniz.
Dava açılmasını gerektiren nedenleri ele alacak olursak, taşınmazların üzerinde aşağıdaki konularda hukuksuzluk gibi sorunlarınız var ise tapu davalarına başvurabilirsiniz;
- İmar Uygulaması
- Mirastan Mal Kaçırma
- Vekaletin Kötüye Kullanımı
- Tapunun üzerinde hak sahibi olan kişinin hukuki ehliyeti olmaması
gibi durumlarda, yine hukuk büromuzla irtibata geçerek taraf teşkili konusundaki problem çözüp, davanız açılabilir.
İstihkak Davaları
Herhangi bir taşınmazı haksız olarak işgal edilen kişilere karşı açılan dava türüdür. Bu tür davaların kira davaları ya da tahliye davaları ile karıştırılmaması gerekir. istihkak davasının geniş bir uygulama alanı bulunur. Zilyetliği haksız olarak elinden alınan kişiler ya da bu kişilerin varisleri, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesine dava açabilirler. Hak davaları türünde olan dava türleri içinde yer alan bu tür davalarda zamanaşımı işlemez.
Kamulaştırma Davaları
Kamu yararı gözetilerek, devlet veya kamu kurum ve kuruluşlar, kişilerin sahip olduğu özel mülke, mülkün ederi miktarında ödeme yaparak kamulaştırabilir. Bu tür durumlarda ise özel mülk sahibi dava açabilir. Arazi ve arsalarda oldukça yaygın görülen kamulaştırma işlemleri apartman, ev gibi özel mülklere de uygulanabilir. Karayolları, belediyeler gibi kamu kurum ve kuruluşlarının yararına olan kamulaştırma işleminde;
- Acele Kamulaştırma,
- Kısmı Kamulaştırma
- Trampa Yolu İle Kamulaştırma
gibi farklı Kamulaştırma İşlemleri Yapılabilir.
Kamulaştırma uygulaması dahilinde yetki yönünden taşınmazın bulunduğu mahkemelere müracaat edilmesi gerekir. Örneğin kamulaştırma işlemi yapılan taşınmaz, İstanbul’da ise yetkilendireceğiniz avukatlar, İstanbul mahkemelerinde davayı açarak davayı takip edecektir.
Kira Davaları
En sık görülen gayrimenkul davaları arasında yer alır. Kira davalarını mal sahibi ya da kiracı açabilir. Farklı alt dava türleri bulunur.
Kira bedeli belirlenmesi; taşınmaz ya da kiracı açabilir. Kira bedelinin belirlenememesi gibi durumlarda açılabilir. Kira sözleşmesinde taraflar arasında kira bedeli ve artış oranı belirlenir. Sözleşmede yazan artış uygulanmadığı ve kiracının aleyhine bir kira artışı söz konusu olduğunda kiracı davayı Sulh Hukuk Mahkemesinde açabilir.
Tahliye Davaları; kira sözleşmesinde yer alan kira bedellerinin geç verilmesi ya da verilememesi durumda, taşınmaz sahibi tarafından açılır. Tahliye Davaları Borçlar Kanunu’nun 260 vd. maddeleri ile 6570 sayılı gayrimenkul Kiralama Hakkındaki Kanun tarafından düzenlenir. Aşağıdaki nedenlerden ötürü tahliye davaları açılabilir:
- İhtiyaç Sebebi ile Tahliye
- Bir Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Nedeni ile Tahliye
- Yeniden İnşa ya da Esaslı Onarım Sebebi ile Tahliye
- Fuzuli İşgal Sebebi ile Tahliye
- Kiracının ya da Eşinin Aynı Belediye Sınırları İçerisinde Evi Bulunması Nedeni ile Tahliye gibi nedenler ile tahliye davaları açılabilir.
Taşınmaz sahibinin ve kiracının özel durumlarına bağlı olarak farklı dava türleri bulunmaktadır. Tahliye kararı mahkemeden çıktıktan sonra, kiracı bu tahliye kararı ile evi boşaltmalıdır.
İZALEY-İ ŞUYU DAVALARI (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVALARI)
Taşınır ya da taşınmaz üzerindeki iki veya daha fazla ortağın olması durumunda açılır. Basit anlamda “Ortaklığın Bitirilmesi” davasıdır. Davalar Sulh Hukuk Mahkemelerine başvurularak açılır. Uzun bir dava süreci yaşanabilir, taşınmazın bulunduğu yerde dava açılmalıdır. Bu tür davalar, zorlu davalar olduğundan avukat ile davayı takip etmeniz dava sürecinin kısa olmasında ve olumlu sonuçlanmasında yardımcı olacaktır. Ortaklığın Giderilmesi davaları; satış sureti ile ortaklığın giderilmesi, aynen taksim sureti ile ortaklığın giderilmesi olarak ikiye ayrılmaktadır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Kime Karşı Açılır?
Ortaklığın giderilmesi davası, menkul veya gayrimenkule ortak olan tüm paydaşlara karşı açılır. Herhangi bir paydaş, taşınır veya taşınmaz maldaki ortaklığına son verilerek ortaklığın bitirilmesini talep edebilir. Paydaşlar, kendi aralarında malı nasıl pay edeceklerine dair bir anlaşma yaparak ortaklığa son verebilirler. Anlaşma yoluyla ortaklık sonlandırılamaz ise, paydaşlardan biri diğer tüm paydaşlar aleyhine İzale-İ Şuyu Davası açarak dava yoluyla ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
Tüm paydaşların ortaklığın giderilmesi davasında yer alması zorunludur. Paydaşlardan birinin ölümü halinde mirasçılık belgesinde ismi geçen tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekir. Tüm ortaklar davaya dahil edilmeden davanın sonuçlandırılması mümkün değildir.
Aynen Taksim Suretiyle İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi)
İzale-i şüyu davasının tarafları malı nasıl bölüştürecekleri hususunda anlaşmaları halinde dava sırasında bu antlaşmayı hakime bildirebilirler. Hakim bu antlaşma doğrultusunda ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Taraflar malın paylaşılması konusunda anlaşmazlarsa maldaki ortaklığın ya satış suretiyle ya da aynen taksim yoluyla giderilmesi gerekir.
Ortaklığın giderilmesi davasında malın aynen taksimi için taraflardan yalnızca birinin talepte bulunması yeterlidir. Taraflardan biri ortak malın aynen taksim edilerek ortaklığın giderilmesine karar verilmesini isterse, Hakim öncelikle aynen taksim şartlarının bulunup bulunmadığını araştırmalıdır (MK md. 699/2).
Satış Suretiyle İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi)
Taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir. Taşınmaz malın satışı, mahkeme vasıtasıyla değil satış memurluğu veya icra dairesi marifetiyle yapılır. Satış açık arttırma yoluyla yapılmalıdır. Ancak tüm paydaşlar bir araya gelerek satışın ortaklar arasında yapılması hususunda oybirliğiyle anlaştıkları takdirde satış yalnızca ortaklar arasında yapılır.
Paydaşlığın (ortaklığın) satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara (ortaklara) ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorlarsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik ( %… ) oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi de bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara (ortaklara) dağıtılır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhdesatın Aidiyeti Konusunda Çekişme
Ortaklığın giderilmesi davasının konusu taşınmazda bulunan bina, ağaç, tesis gibi bütünleyici parçalar üzerinde mülkiyetin kime ait olduğu hususunda ortaklar arasında tartışma konusu ise, bu uyuşmazlığın ayrı bir dava açılmak suretiyle giderilmesi gerekir.
Uygulamada bu davalara “Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası” denilmektedir. Bu davanın açılması halinde, izale-i şuyu davası yargılamasında, muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının sonuçlanması beklenir. Çünkü, taşınmazda yer alan bütünleyici parçalar üzerindeki mülkiyet hakkını tespit edildikten sonra ortaklığın bütünleyici parçalar da dahil edilerek giderilmesi gerekir. Bir Yargıtay kararı ile örnekleyecek olursak ;
“Dava, ortaklığın giderilmesi davasına konu taşınmaz üzerinde bulunan muhdesatların davacılar tarafından yapıldığının tespiti istemine ilişkindir. Taşınmaz üzerindeki muhdesatın tespiti davaları kendine özgü davalardan olup dava sonucunda istihsal edilecek ilamın icra ve infaz kabiliyeti bulunmamaktadır. Bunun sonucu olarak bu davaların uygulama alanı sınırlıdır. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davalarında ortaklığın giderilmesi davası mevcut ise o davanın yargılaması sırasında muhdesatın davacı tarafça meydana getirildiğini açıkça kabul edenler dışında kalan ve muhdesatın üzerinde bulunduğu taşınmazda paydaş olan diğer tüm tapu maliklerinin veya tapu kayıt malikinin mirasçılarının, kamulaştırma söz konusu ise kamulaştırılan taşınmaz maliklerinin ya da mirasçılarının davada taraf olarak yer almaları zorunludur (Yargıtay 8.HD-Karar : 2017/3836).”
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası, ferdi mülkiyete geçmek isteyen mülk sahibinin bu hakkını güvence altına alan, ama bu arada tüm paydaşların haklarını eşit bir şekilde koruyan bir gayrimenkul davası olduğundan mutlaka bir gayrimenkul avukatı tarafından takip edilmelidir.
